O Custo Efetivo Total (CET) é a taxa que considera todas as despesas envolvidas na operação de crédito, e a instituição deve informá-lo em cada proposta para que você possa comparar. Saber como comparar propostas de crédito com garantia de imóvel usando o CET evita o erro comum de olhar apenas a taxa de juros nominal informada na proposta comercial.

Para entender como o CET funciona na prática no crédito com garantia de imóvel, vale analisar um exemplo hipotético detalhado. Dois bancos podem oferecer exatamente a mesma taxa de juros anual, mas entregar custos finais completamente distintos devido às despesas acessórias da operação imobiliária.

Cenário hipotético: duas propostas com a mesma taxa de juros

Considere uma simulação ilustrativa em que uma pessoa física solicita R$ 100.000,00 utilizando seu imóvel residencial como garantia, com prazo de 120 meses. Duas instituições financeiras apresentam propostas com a mesma taxa nominal de juros de 12% ao ano (1% ao mês):

• Proposta da Instituição A: taxa nominal de 12% ao ano, taxa de avaliação do imóvel de R$ 1.200,00, seguro mensal de R$ 35,00, tarifa de administração contratual isenta e custos cartorários de R$ 1.500,00 embutidos no saldo devedor.
• Proposta da Instituição B: taxa nominal de 12% ao ano, taxa de avaliação do imóvel de R$ 2.800,00, seguro mensal de R$ 85,00, tarifa de administração mensal de R$ 25,00 e custos cartorários de R$ 2.400,00 embutidos no saldo devedor.

Mesmo com a taxa de juros rigorosamente idêntica no contrato, a Instituição A terá um CET sensivelmente menor do que a Instituição B. Isso acontece porque todos os valores adicionais entram no cálculo da taxa efetiva da operação.

Como ler a planilha de CET item por item

Ao receber a planilha de composição do CET fornecida pela instituição, é fundamental examinar as linhas detalhadas para identificar onde estão as maiores despesas:

• Juros contratuais: representam a remuneração cobrada pelo capital emprestado ao longo do tempo. É a taxa nominal básica anunciada comercialmente.
• Avaliação técnica e laudo do imóvel: custo do serviço de engenharia para vistoriar e precificar o bem que servirá de garantia. Esse valor pode variar bastante entre as instituições credenciadas.
• Despesas cartorárias e registro: valores cobrados pelo Cartório de Registro de Imóveis para registrar a alienação fiduciária. Em muitas operações, o cliente pode optar por pagar à vista ou financiar esse montante dentro do empréstimo.
• Seguros obrigatórios: no crédito com garantia imobiliária, podem ser exigidos seguros, como os de danos ao imóvel e de morte ou invalidez. Pergunte quais são obrigatórios, quanto custam e se podem ser contratados com outra seguradora.
• Tarifas de cadastro e administração: encargos operacionais para abertura de crédito ou manutenção mensal do contrato.
• Tributos: quando houver IOF ou outro tributo, ele deve aparecer na composição do CET; confira o valor na planilha da proposta.

Segundo o Banco Central, o contrato deve trazer, no mínimo, as taxas de juros efetivas mensal e anual, os tributos, as tarifas e outras despesas e o CET. Se algum item da planilha não estiver claro, peça a explicação por escrito antes de assinar.

Por que a composição dos custos altera o valor final

No exemplo hipotético apresentado, a Instituição B cobra seguros mensais mais caros e taxas operacionais mais elevadas. Ao longo de 120 meses, a diferença de R$ 50,00 por mês apenas no seguro mensal representa R$ 6.000,00 a mais desembolsados pelo tomador, sem contar o acréscimo das tarifas administrativas e da avaliação inicial mais custosa.

Quando essas despesas são somadas ao fluxo de pagamentos, a taxa anualizada do CET na Instituição B torna-se significativamente superior à da Instituição A, encarecendo o valor total pago ao fim do período (e a parcela, quando custos são cobrados mensalmente ou incorporados ao saldo).

Cuidados ao analisar a planilha antes da assinatura

Antes de fechar o contrato, solicite a planilha formal de CET de cada instituição com os valores vigentes na data da análise. Verifique se os custos de avaliação e cartório foram estimados corretamente ou se podem sofrer ajustes após a entrega da documentação.

Saber o que perguntar ao banco antes de contratar crédito com garantia de imóvel ajuda a esclarecer se os seguros podem ser cotados com seguradoras externas e quais taxas são de pagamento único ou cobradas mensalmente. Por fim, analise como comparar prazo, parcela e custo total no empréstimo com garantia de imóvel para garantir que as condições atendem ao seu planejamento financeiro pessoal sem comprometer a sua renda.